La première question à se poser, avant même de préparer la documentation de cession, est celle de la prépondérance immobilière de la société.
L'article 1865-1 du Code civil renvoie à la définition fiscale figurant à l'article 726, I, 2° du Code général des impôts.
Il s'agit, en substance, des personnes morales non cotées dont l'actif est, ou a été au cours de l'année précédant la cession, principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans des personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière. Certaines exclusions légales doivent être prises en compte.
Exemple pratique
Une SAS détient un immeuble locatif d'une valeur de 800 000 € et une trésorerie de 200 000 €. En l'absence d'autres actifs et sous réserve des modalités légales de valorisation, son actif immobilier représente 80 % de son actif total.
La cession de ses actions est donc susceptible de relever du nouveau formalisme, bien qu'il s'agisse d'une SAS et non d'une SCI.
La réforme ne vise donc pas uniquement les sociétés civiles immobilières. Une SAS, une SARL ou une société holding peuvent également être concernées.
À l'inverse, la simple détention d'un immeuble ne suffit pas à établir la prépondérance immobilière. Il convient notamment de vérifier la composition de l'actif, la période de référence et les éventuelles exclusions.
La rédaction de l'article 1865-1 soulève des interrogations concernant certaines opérations de restructuration.
En particulier, le texte ne précise pas expressément si le terme « cession » doit être compris comme visant exclusivement les transferts à titre onéreux ou s'il couvre également certaines autres transmissions.
Dans l'attente de précisions, cette question mérite d'être anticipée dès la structuration des opérations concernées.
L'article 1865-1 prévoit par ailleurs une exclusion expresse pour les cessions de parts ou d'actions de placements collectifs mentionnés à l'article L. 214-1 du Code monétaire et financier.
L'acte d'avocat, ou acte sous signature privée contresigné par avocat, a été introduit par la loi du 28 mars 2011.
Il s'agit d'un acte juridique signé par les parties et contresigné par leurs avocats respectifs ou par un avocat commun.
Le mécanisme repose sur deux dispositions essentielles : l'article 66-3-1 de la loi du 31 décembre 1971, relatif au devoir d'information attaché au contreseing, et l'article 1374 du Code civil, relatif à sa force probante.
L'acte d'avocat offre une force probante renforcée par rapport à un acte sous signature privée ordinaire.
Articles 66-3-1 de la loi du 31 décembre 1971 et 1374 du Code civil.
Attention toutefois : un acte d'avocat ne constitue pas un acte authentique. Il ne bénéficie donc pas, par sa seule nature, de la force exécutoire d'un acte notarié.
Il n'est pas nécessaire de repartir d'une page blanche. Un contrat de cession classique peut parfaitement servir de base à la rédaction d'un acte d'avocat.
La particularité réside essentiellement dans les vérifications effectuées par l'avocat, les mentions relatives à son intervention, le recueil des signatures et le contreseing.
Oui. L'article 1374 du Code civil permet expressément le contreseing par les avocats de chacune des parties ou par l'avocat de toutes les parties.
L'intervention d'un avocat commun peut notamment être envisagée dans le cadre d'une cession intragroupe ou d'une opération dans laquelle les parties disposent d'intérêts compatibles.
Toutefois, l'accord des parties ne suffit pas, à lui seul, à résoudre les éventuelles difficultés déontologiques.
L'avocat doit notamment examiner les risques de conflit d'intérêts, informer chaque partie de la possibilité de recourir à un conseil distinct et respecter les obligations attachées à sa qualité de rédacteur unique.
Si les intérêts des parties ne permettent pas son intervention commune, il doit renoncer à cette configuration.
Le contreseing engage l'avocat au-delà de la simple vérification formelle du contrat.
Il implique notamment un travail d'identification, de contrôle des pouvoirs, de conseil et de vérification de la licéité de l'opération.
La checklist suivante peut servir de trame à la préparation d'une cession de titres à prépondérance immobilière.
Ces vérifications sont à adapter aux circonstances de chaque opération, à la qualité des parties et aux spécificités des titres cédés.
Pour illustrer concrètement la rédaction, voici un modèle partiel destiné à un contrat de cession de titres d'une société à prépondérance immobilière.
Il est établi pour le cas dans lequel le cédant et le cessionnaire ont recours à un avocat commun. La clause doit être adaptée lorsque chaque partie dispose de son propre avocat.
Les Parties reconnaissent avoir confié à Maître [NOM], avocat au barreau de [BARREAU], une mission commune d'assistance et de rédaction du présent Contrat de Cession, après avoir été informées de la possibilité pour chacune d'être assistée par un avocat distinct.
Maître [NOM] déclare avoir procédé aux vérifications nécessaires relatives à l'identité et à la capacité des signataires ainsi qu'aux pouvoirs de leurs représentants, le cas échéant.
Après avoir pleinement éclairé les Parties sur les conséquences juridiques du présent Contrat de Cession et recueilli leurs signatures, Maître [NOM] contresigne le présent acte avec leur accord.
Conformément à l'article 66-3-1 de la loi du 31 décembre 1971, ce contreseing atteste que l'avocat a pleinement éclairé les Parties sur les conséquences juridiques de l'acte, ce qu'elles reconnaissent chacune pour ce qui la concerne.
Le présent Contrat de Cession est établi sous la forme d'un acte contresigné par avocat conformément aux articles 1374 et 1865-1 du Code civil.
Les Parties et l'avocat conviennent de signer le présent acte par voie électronique, au moyen de [PRESTATAIRE ET PROCÉDÉ DE SIGNATURE À PRÉCISER].
Le présent acte et les éléments de preuve relatifs à sa signature seront conservés par [CABINET / TIERS ARCHIVEUR] selon des modalités destinées à en garantir l'intégrité et l'accessibilité.
Ce modèle constitue une trame à personnaliser, notamment au regard de la mission réellement confiée à l'avocat, des vérifications accomplies et des modalités de signature retenues.
L'avocat qui contresigne doit effectivement avoir rempli les obligations qu'il atteste : la seule insertion de la clause ne suffit pas.
La signature électronique constitue un point important de sécurisation de l'acte d'avocat, notamment lorsqu'il est signé à distance.
Il convient de distinguer la signature électronique simple, la signature électronique avancée et la signature électronique qualifiée.
Pour les actes de cession concernés par la réforme, le recours à une signature électronique qualifiée constitue une précaution particulièrement utile.
Il convient toutefois de distinguer cette recommandation des exigences légales : l'article 1865-1 du Code civil n'impose pas expressément, à lui seul, la signature électronique qualifiée.
Le praticien doit s'assurer que le procédé utilisé permet de satisfaire aux exigences applicables à l'acte d'avocat et d'en conserver les preuves.
Oui, mais uniquement dans les limites de son habilitation légale.
L'article 1865-1 du Code civil autorise expressément l'établissement d'un acte sous signature privée par un expert-comptable lorsque celui-ci est légalement habilité à le rédiger, conformément à l'article 22, 2°, de l'ordonnance du 19 septembre 1945 et à l'article 59 de la loi du 31 décembre 1971.
L'expert-comptable doit notamment intervenir dans le cadre des missions juridiques accessoires autorisées par ces textes.
Il peut s'agir, par exemple, d'une opération directement liée aux travaux comptables réalisés pour une entreprise qu'il accompagne habituellement, sous réserve de l'appréciation du périmètre exact de sa mission.
Dans ce cas, l'acte établi par l'expert-comptable ne nécessite pas nécessairement de contreseing d'avocat pour satisfaire au formalisme du nouvel article 1865-1.
Il ne bénéficie toutefois pas, de ce seul fait, de la force probante spécifique prévue à l'article 1374 du Code civil.
L'article 635-0 A du Code général des impôts prévoit désormais que l'enregistrement des cessions visées à l'article 1865-1 est subordonné à la présentation d'une copie de l'acte répondant au nouveau formalisme.
L'avocat doit donc anticiper la constitution du dossier d'enregistrement et la disponibilité de l'acte définitif.
Il convient également d'accomplir les formalités habituelles applicables à la nature des titres et à la forme de la société concernée : ordre de mouvement et inscription en compte pour les actions, formalités d'opposabilité pour les parts sociales, éventuelle modification des statuts et, lorsque cela est nécessaire, formalités auprès du registre du commerce et des sociétés.
Les obligations fiscales restent distinctes des nouvelles conditions de validité. Les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière sont, en principe, soumises au droit d'enregistrement de 5 % prévu par l'article 726 du CGI, selon l'assiette définie par ce texte.
Non. Lorsqu'elle entre dans le champ de l'article 1865-1, elle doit être constatée par l'une des trois formes prévues par la loi : acte authentique, acte contresigné par avocat ou acte établi par un expert-comptable légalement habilité.
Oui, lorsque la SAS répond aux critères légaux de prépondérance immobilière. La réforme vise les parts sociales comme les actions, indépendamment de la forme sociale.
Non. Un contrat de cession classique peut être adapté. Il convient notamment d'y ajouter les mentions relatives à l'intervention de l'avocat, de prévoir le contreseing et de respecter les exigences juridiques et déontologiques correspondantes.
L'avocat n'a pas nécessairement à être l'auteur matériel du premier projet. En revanche, il doit examiner l'acte qu'il accepte de contresigner et remplir les obligations qui découlent de son intervention.
L'article 1865-1 prévoit expressément la nullité. L'article 635-0 A du CGI conditionne également l'enregistrement à la présentation d'une copie de l'acte conforme.
Le logo « Acte d'avocat » suffit-il à qualifier juridiquement le contrat ?
Non. Le logo permet de présenter le document, mais ne remplace ni l'intervention effective de l'avocat ni son contreseing.
La réforme du 25 juin 2026 impose un nouveau réflexe aux praticiens du droit des sociétés : vérifier la prépondérance immobilière de la société dès l'ouverture du dossier et anticiper la forme juridique de l'acte de cession.
Pour les avocats, l'acte contresigné constitue une solution permettant de sécuriser la documentation, à condition de respecter les obligations attachées au contreseing.
L'enjeu pratique est surtout d'intégrer ce formalisme aux méthodes de travail du cabinet : modèles de clauses, vérifications préalables, circuit de signature, conservation de l'acte et suivi des formalités.
C'est précisément dans cette logique que s'inscrit Juridifeel, en permettant aux professionnels du droit de standardiser la préparation de leurs actes corporate et de simplifier la gestion des opérations juridiques récurrentes.
